| Ertragswert |
Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Nettomietertrag der nutzbaren Vermögenswerte.
Ertragswert = Nettomietertrag x 100 : Kapitalisierungssatz
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| Kapitalisierungssatz |
Der Kapitalisierungssatz ist der Prozentsatz, mit welchem der Ertragswert aus dem Nettomietertrag errechnet wird. Er setzt sich zusammen aus dem Kapitalzinssatz und den prozentualen Zuschlägen der Bewirtschaftungskosten.
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| Nettomietertrag |
Als Nettomietertrag gilt in der Regel der durchschnittliche Bruttomietertrag der letzten drei Jahre abzüglich der Nebenkosten. Der Nettomietertrag setzt sich zusammen aus den Erträgnissen der Fremd- und Eigennutzung von Gebäuden, überbauten Grundflächen und dem betriebsnotwendigen Umschwung. Entspricht der Nettomietertrag nicht dem Marktwert, wird auf die Ertragsfähigkeit abgestellt. |
| Neuwert |
Der Neuwert entspricht den Kosten, die für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus am gleichen Standort erforderlich sind.
Für die Schätzung von Neubauten und baulichen Änderungen ist von der Bauabrechnung auszugehen. Der Neuwert von Altbauten sowie Gebäuden, die von historischer und denkmalpflegerischer Bedeutung sind, entsprecht den geschätzten Kosten für den Wiederaufbau in der vorhandenen Bauweise oder in vergleichbarer Ausführung. |
| Realwert |
Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den für die Erstellung nötigen Vorbereitungsarbeiten, Umgebungsarbeiten und Baunebenkosten zuzüglich dem Landwert.
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| Steuerwert | Für die Ermittlung des Steuerwertes sind Ertrags- und Verkehrswert massgebend. Die Gewichtung der beiden Werte richtet sich nach dem Steuergesetz.
Die geltende Praxis lautet wie folgt:
Wohnhäuser, Geschäftshäuser und Eigentumswohnungen
2 x Ertragswert + 1 x Verkehrswert : 3 = Steuerwert
Werkstattgebäude und Lagerhallen
Ertragswert + Verkehrswert : 2 = Steuerwert |
| Verkehrswert |
Der Verkehrswert richtet sich nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen. |
| Zeitwert |
Der Zeitwert entspricht dem Neuwert, abzüglich der technischen Altersentwertung, die zufolge Alter, Abnützung, Witterungseinflüssen, Bauschäden, Baumängel oder anderer Gründe eingetreten ist. |