Realteilungs- und Zerstückelungsverbot

1. Realteilungsverbot

Gemäss Art. 58 Abs. 1 BGBB dürfen von landwirtschaftlichen Gewerben nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden (Realteilungsverbot). Damit soll verhindert werden, dass landwirtschaftliche Existenzen durch die beliebige Veräusserung landwirtschaftlicher Grundstücke in ihrem Bestand gefährdet werden. Das Realteilungsverbot ist ein Veräusserungsverbot.

2. Zerstückelungsverbot

Art. 58 Abs. 2 BGBB verbietet, landwirtschaftliche Grundstücke in Teilstücke unter 25 Aren bzw. Rebgrundstücke unter 15 Aren aufzuteilen.

3. Keine Miteigentumsanteile von weniger als einem Zwölftel

Nach Art. 58 Abs. 3 BGBB dürfen landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke nicht in Miteigentumsanteile von weniger als einem Zwölftel aufgeteilt werden. Dieses Verbot gilt absolut und es sind keine Ausnahmen vorgesehen.

4. Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 59 und 60 BGBB)

Das Gesetz nennt in Art. 59 und 60 Ausnahmegründe, wobei die Aufzählung in beiden Artikeln abschliessend ist. Die Prüfung von Ausnahmetatbeständen nach Art. 59 BGBB obliegt dem Grundbuchamt.

5. Bewilligung von Ausnahmen nach Art. 60 BGBB

Die kantonale Bewilligungsbehörde bewilligt Ausnahmen vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot im Rahmen der konkret und abschliessend umschriebenen Ausnahmetatbestände (Art. 60 Abs. 1 lit. a - i BGBB). Eine weitere Ausnahme vom Realteilungsverbot ist in Abs. 2 lit. a - c BGBB geregelt.

Erwerb

1. Erwerbsbewilligungspflicht

Das Gesetz verlangt für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB).
Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt.
Der Bewilligungsentscheid des Grundbuchinspektorates für den Erwerb umfasst immer auch die Prüfung, ob das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot eingehalten ist.

2. Ausnahmen von der Bewilligungspflicht (Art. 62 BGBB)

Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken:
lit. a) durch Erbgang.
lit. b) durch Familienangehörige/ Verwandte. Die Aufzählung der bewilligungsfrei erwerbenden Familienangehörigen und Verwandten ist abschliessend.
lit. c) durch einen Mit- oder Gesamteigentümer.
lit. d) durch die Ausübung eines gesetzlichen Kaufs- oder Rückkaufsrechtes (Art. 25 bzw. Art. 41 Abs. 3 BGBB).
lit. e) im Rahmen einer Enteignung oder einer Bodenverbesserung bei der eine Behörde mitwirkt.
lit. f) zum Zweck der Grenzbereinigung (Art. 57 BGBB).

3. Verweigerungsgründe und Ausnahmen vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung

In Art. 63 BGBB werden die Verweigerungsgründe (fehlende Selbstbewirtschaftung, übersetzter Preis und Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs) abschliessend aufgeführt. Art. 64 BGBB bringt hingegen eine nicht abschliessende Auflistung von „wichtigen Gründen“, bei denen trotz fehlender Selbstbewirtschaftung die Bewilligung zu erteilen ist. Bei den aufgeführten Gründen handelt es sich teilweise um eigenständige Erwerbstatbestände.

Belastungsgrenze (Art. 73 - 79 BGBB)

 
Bei der Belastungsgrenze handelt es sich eigentlich um eine „Verschuldungsgrenze“, mit der nebst andern Massnahmen das Verfassungsziel der Erhaltung eines gesunden Bauernstandes erreicht werden soll. Der Überschuldung des landwirtschaftlichen Bodens soll dadurch entgegengewirkt werden, dass landwirtschaftliche Grundstücke nur in einem bestimmten Verhältnis zum Ertragswert mit Grundpfandrechten belastet werden dürfen. Die Belastungsgrenze entspricht nach Art. 73 Abs. 1 BGBB dem um 35 % erhöhten Ertragswert und wird von der zuständigen amtlichen Schätzungskommission ermittelt und festgesetzt.

1. Ausnahmen von der Belastungsgrenze

In Art. 75 BGBB sind die Pfandrechte, für welche die Belastungsgrenze nicht zu beachten ist, abschliessend aufgezählt. Ob eine Ausnahme gegeben ist, entscheidet der Grundbuchverwalter.

2. Überschreitung der Belastungsgrenze

Ein Darlehen, das durch ein die Belastungsgrenze übersteigendes Pfandrecht gesichert wird, darf nur gewährt werden, wenn der Schuldner es für Investitionen in landwirtschaftlichen Boden, Bauten und Anlagen oder für die Anschaffung oder Erneuerung von Betriebsinventar verwendet. Das Darlehen darf zudem für den Schuldner nicht zu einer untragbaren Verschuldung führen (Art. 77 Abs. 1 BGBB).
Für die Rückzahlung des die Belastungsgrenze übersteigenden Teils des Darlehens gilt nach Art. 78 Abs. 1 BGBB eine Frist von 25 Jahren. Dient das Darlehen der Anschaffung von Betriebsinventar (Traktor, Heubelüftungsanlage etc.), wird die entsprechende Rückzahlungsfrist auf 10 Jahre begrenzt.
In seinem Entscheid verfügt das Grundbuchinspektorat und Handelsregister die entsprechenden Auflagen.

Verfahren und Rechtsschutz

Gestützt auf Art. 90 lit. a, c und d BGBB hat der Kanton das Grundbuchinspektorat und Handelsregister als Bewilligungsbehörde im bäuerlichen Bodenrecht bezeichnet, welches intern mit dem Amt für Landwirtschaft und Geoinformation (Betriebsgrössen, Selbstbewirtschaftung) und dem Amt für Raumentwicklung (Zonenzugehörigkeit, BAB-Verfahren) zusammenarbeitet.
Die Schätzung des Ertragswertes landwirtschaftlicher Grundstücke erfolgt durch die zuständigen Schätzungsbezirke.
In Nachachtung von Art. 90 lit. b BGBB hat der Kanton das Departement für Justiz, Sicherheit und Gesundheit als Aufsichtsbehörde zur Anfechtung von Entscheiden der Bewilligungsbehörde bestimmt.
Nach Art. 88 Abs. 1 BGBB kann gegen Verfügungen aufgrund dieses Gesetzes innert 30 Tagen bei der kantonalen Beschwerdebeinstanz Beschwerde erhoben werden. Erste Beschwerdeinstanz ist im Kanton Graubünden das Departement für Volkswirtschaft und Soziales. Beschwerden gegen dessen Entscheide können an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden.