• Eidgenössisches Grundbuch
• Liegenschafts- und Servitutenregister
• Kauf- und Pfandprotokoll

Eidgenössisches Grundbuch

Unter dem eidgenössischen Grundbuch sind öffentliche Aufzeichnungen zu verstehen, welche alle dinglichen Rechte an Grundstücken sowie die tatsächlichen Verhältnisse der Grundstücke parzellenweise zur Darstellung bringen. Es bezweckt, die an den Grundstücken bestehenden dinglichen Rechte für den Verkehr erkennbar zu machen, damit jeder, der ein dingliches Recht an einem Grundstück erwerben will, vorher zuverlässig feststellen kann, wem das Grundstück gehört und was für Lasten und Rechte mit ihm verbunden sind.

Zur bestmöglichen Erreichung des Zweckes, dem das Grundbuch zu dienen bestimmt ist, gelten die folgenden Grundsätze:

1. Eintragungsprinzip

   Der Grundsatz des Eintragungszwanges. Danach bedarf es, von wenigen Ausnahmen abgesehen, zur Begründung wie zur Beendigung dinglicher Rechte an Grundstücken der Eintragung in das Grundbuch. Nur was eingetragen ist, besteht als dingliches Recht; was nicht eingetragen ist, wird als solches nicht anerkannt (negative Rechtskraft des Grundbuches). Damit zwingt das Gesetz die Beteiligten zur Eintragung und dadurch wird im Interesse der Rechtssicherheit eine Garantie für die Zuverlässigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches geschaffen.

2. Prinzip der formellen Öffentlichkeit des Grundbuches

   Die Einträge im Grundbuch gelten als jedermann bekannt; die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen.

3. Legalitätsprinzip

   Das Erfordernis der Gültigkeit des obligatorischen Rechtsgeschäftes, auf dem der Eintrag im Grundbuch beruht. Danach bringt die Eintragung im Grundbuch für sich allein das dingliche Recht noch nicht zur Entstehung oder zum Erlöschen, sondern nur dann, wenn der Vertrag, auf den sich der Eintrag stützt, gültig ist. Ist er ungültig, so ist es auch der Eintrag im Grundbuch; der Mangel wird also durch den Eintrag nicht geheilt.

4. Das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches

   Es bildet den Eckpfeiler des eidgenössischen Grundbuches. Danach gilt der Inhalt des Grundbuches gutgläubigen Dritten gegenüber als richtig und vollständig (positive Rechtskraft). Ist demzufolge ein dingliches Recht im Grundbuch eingetragen, aber trotz der Eintragung ungültig, weil der Eintrag ungerechtfertigt ist, so kann ein Dritter dieses Recht doch gültig erwerben, sofern er in gutem Glauben ist, d.h. von dem Rechtsmangel keine Kenntnis hat. In diesem Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuches ist der wesentliche Unterschied zu den kantonalen Grundbucheinrichtungen begründet. Die kantonalen Grundbucheinrichtungen schützen nämlich den gutgläubigen Dritten nicht.

Kantonale Grundbucheinrichtungen

Als kantonale Grundbucheinrichtungen werden in Graubünden teilweise noch Liegenschafts- und Servitutenregister oder Kauf- und Pfandprotokolle geführt.

1. Das Liegenschafts- und Servitutenregister wird analog dem eidgenössischen Grundbuch im sogenannten Realfoliensystem geführt (pro Grundstück ein Blatt). In Gemeinden ohne Grundbuchvermessung wurden die Liegenschafts- und Servitutenregister gestützt auf Ersatzpläne (Fotokataster, Pläne der Blitzaktion) angelegt. Die Liegenschafts- und Servitutenregister haben keine positive Rechtskraft. Hinsichtlich Begründung, Untergang, Übertragung und Abänderung der dinglichen Rechte kommt den Liegenschafts- und Servitutenregistern jedoch umfassende negative Grundbuchwirkung zu.
2. Die älteste Grundbucheinrichtung ist das Kauf- und Pfandprotokoll. Am 23. November 1837 trat ein entsprechendes Gesetz in Kraft, welches für das ganze Kantonsgebiet die Einführung von Kauf- und Pfandprotokollen vorschrieb. In diesem Gesetz wurde festgelegt, dass alle Eigentumsübertragungen von Grundstücken nur gesetzliche Gültigkeit erlangen konnten, wenn sie in das dafür bestimmte Kaufprotokoll eingetragen wurden. Ebenso konnte nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes die Verpfändung einer Liegenschaft nur noch gültig vorgenommen werden, wenn der Vertrag auf Errichtung eines Grundpfandrechtes im Pfandprotokoll eingetragen wurde. Im Kaufprotokoll sind hinsichtlich des Eigentums nicht unbedingt Eintragungen über alle Grundstücke eines Grundbuchkreises zu finden. Jemand kann somit durchaus Eigentümer eines Grundstücks sein, auch wenn er in den kantonalen Grundprotokollen nicht erscheint. Diesbezüglich fehlt den Kauf- und Pfandprotokollen die negative Rechtskraft.