Die Grundbuchführung erfolgt nach den Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) ,der eidgenössischen Grundbuchverordnung (GBV) und der kantonalen Grundbuchverordnung (KGBV).
Jede Verfügung im Grundbuch setzt nach Gesetz
- eine Grundbuchanmeldung,
- den Nachweis des Verfügungsrechts und
- einen gültigen Rechtsgrundausweis
voraus.
- Der Grundbuchverwalter wird grundsätzlich nur auf die schriftliche Anmeldung der verfügungsberechtigten Person (oder einer Behörde) hin tätig.
- Sofern der Notar einen Vertrag beim Grundbuchamt anmeldet, muss er dem Grundbuchamt die Vollmacht des Verfügungsberechtigten hiezu einreichen oder aber aus der Urkunde muss sich ergeben, dass der Bevollmächtigte auch zur Anmeldung berechtigt wurde.
- Sofern das Grundbuchamt ein Rechtsgeschäft beurkundet, kann es die Anmeldung entweder in den Vertrag selbst oder in ein besonderes Formular aufnehmen, das vom Verfügungsberechtigten unterzeichnet wird.
- Die Anmeldung muss unbedingt und vorbehaltlos sein. Bei Bedingungen und Vorbehalten (z.B. wonach der Notar bevollmächtigt werde, den Kaufvertrag anzumelden, nachdem der Kaufpreis bezahlt worden sei) ist deshalb mit der Abgabe der Anmeldung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen, dass diese erfüllt sind. Die Anmeldung ist sofort im Tagebuch einzuschreiben und dies auch dann, wenn sie mangelhaft ist und abgewiesen werden muss.
- Der Anmeldende muss dartun, dass er zur Vornahme der Verfügung befugt ist. Er muss seine Identität mit dem Verfügungsberechtigten (oder seine Bevollmächtigung) beweisen.
- Gemäss Art. 965 Abs. 3 ZGB liegt der Ausweis über den Rechtsgrund in dem Nachweis, dass die für dessen Gültigkeit erforderliche Form eingehalten ist.
- Der Grundbuchverwalter hat also nur zu prüfen, ob die erforderliche Form erfüllt ist, nicht dagegen, ob der Rechtstitel in materieller Hinsicht gültig ist.
- Entsprechen die Anmeldung oder die Ausweise nicht den gesetzlichen Anforderungen, hat der Grundbuchverwalter die Anmeldung abzuweisen (Art. 966 ZGB). Das Geschäft wird demzufolge - ohne Vollzug im Hauptbuch - aus dem Tagebuch gestrichen und das Grundbuchamt erlässt eine begründete Abweisungsverfügung.