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Anfrage Troncana betreffend Vollzug des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Verkauf einer Ferienwohnung an eine andere Person im Ausland (Zweithandwohnung)

Session: 30.08.2007
Der Verkauf solcher Wohnungen an Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigt solange die Lex Koller in Kraft ist eine Bewilligung des Grundbuchinspektorates. Der Grosse Rat hat als Leistungsziel eine „fachlich einwandfreie Beratung und Informationsvermittlung“ festgelegt. Wenn eine Wohnung im Zweithandel verkauft werden soll, muss der bisherige Eigentümer (Ausländer) nachweisen, dass diese Wohnung nicht zu den Gestehungskosten an eine Person mit Wohnsitz in der Schweiz verkauft werden kann. Damit er diesen Nachweis erbringen kann, müssen mehrere Verkaufsanzeigen in überregionalen Zeitungen geschalten werden. Aus dem Text des Inserates muss auch klar hervorgehen, dass es sich um einen dringenden Verkauf zu einem günstigen Preis (Gestehungskosten oder aktueller Verkehrswert) handelt. Diese Anforderungen sind alle sehr sinnvoll und korrekt und würden der ansässigen Bevölkerung auch eine Chance für den Erwerb einer günstigen Wohnung bieten. Leider muss jedoch nicht genau definiert werden um welche Liegenschaft es sich handelt und das Inserat kann unter Chiffre erscheinen.

Nun ersuchen wir die Regierung um Beantwortung der folgenden Fragen:

1. Wie kann das Grundbuchinspektorat kontrollieren, ob Angebote auf Chiffre-Inserate eingegangen sind?

2. Wie schätzt die Regierung die Möglichkeiten eines interessierten Käufers ein, bei einem Chiffre-Inserat den Ausgang des Bewilligungsantrages zu verfolgen, nachdem seine Interessensanmeldung nicht beantwortet worden ist?

3. Sollten solche Angebote nicht an die Gemeinde oder das Grundbuchinspektorat gerichtet werden müssen?

4. Wäre es nicht sinnvoll, wenn solche Wohnungen auch im amtlichen Publikationsorgan der Region inseriert werden müssten?

5. Ist die Regierung bereit sollte diese Regelung durch die Aufhebung der Lex Koller ebenfalls aufgehoben werden, einen Vorschlag zu erarbeiten, der diesen Vorteil zu Gunsten der einheimischen Bevölkerung nicht preisgibt?

Chur, 30. August 2007

Name: Troncana, Arquint, Augustin, Baselgia-Brunner, Berni, Bucher-Brini, Campell, Candinas, Casutt (Falera), Dermont, Frigg-Walt, Gartmann-Albin, Geisseler, Giovanoli, Jaag, Jäger, Jenny, Keller, Kleis-Kümin, Koch, Menge, Mengotti, Meyer Persili (Chur), Nigg, Pedrini, Perl, Peyer, Pfenninger, Ratti, Thöny, Trepp, Wettstein, Casutt-Derungs (Falera), Clalüna, Patt

Session: 30.08.2007
Vorstoss: dt Anfrage

Antwort der Regierung

Seit der Revision des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 26. November 2000 (EGzBewG, BR 217.600) wird die Bewilligung zum Erwerb einer Ferienwohnung von einer anderen Person im Ausland, einer so genannten Zweithandwohnung, in Gemeinden mit Einschränkungen innerhalb des bundesrechtlichen Rahmens einzig vom Nachweis der Unverkäuflichkeit zu den Gestehungskosten auf dem schweizerischen Immobilienmarkt abhängig gemacht. Im Durchschnitt werden pro Jahr 60 bis 70 Bewilligungen für Zweithandwohnungen erteilt. Als Nachweise für die Unverkäuflichkeit sind dem Grundbuchinspektorat und Handelsregister (GIHA) eine Kopie der Inserate über die mehrfach erfolgte Ausschreibung zum amtlichen Verkehrswert in einer oder mehreren überregionalen Zeitungen sowie die Bestätigung, ob und allenfalls wie viele Antworten auf die Inserate eingingen, vorzulegen, mitsamt den schriftlichen abschlägigen Bescheiden von allfälligen schweizerischen Kaufsinteressenten.

1. Das GIHA verlässt sich in der Regel auf die Angaben der Gesuchsteller. Bestehen Zweifel bezüglich der Rechtmässigkeit dieser Angaben, werden zusätzliche Nachweise wie zum Beispiel eine Bestätigung der Annonceagentur über die Zahl der eingegangenen Angebote eingefordert.

2. Laut Statistik werden pro Jahr 100 bis 150 Ferienwohnungen von Ausländern an Schweizer verkauft. Zudem werden viele Ferienwohnungen trotz Ausschreibung nicht verkauft. In all diesen Fällen kommt es zu keinem Bewilligungsverfahren. In den Fällen, in denen es zu einem Bewilligungsverfahren kommt, prüft das GIHA, ob die Voraussetzungen für den Verkauf an eine andere Person im Ausland und für den Erwerb durch diese erfüllt sind. Aufgrund des Amtsgeheimnisses ist es nicht zulässig, privaten Kaufinteressenten Einblick in diese Verfahren zu gewähren.

3. Der Vollzug der Lex Koller ist nicht Sache der Gemeinden. Mit der Pflicht, die Kaufsangebote über das GIHA einreichen zu müssen, um den Nachweis der rechtmässig erfolgten Ausschreibung zu erbringen, würde nach Auffassung der Regierung unnötiger Verwaltungsaufwand produziert. Die für die Zweithandwohnungen entwickelte Ausschreibungspraxis wurde vom Verwaltungsgericht, im Sinne einer Präzisierung der früheren Praxis, vorgegeben und wird vom GIHA seither umfassend angewendet (VGU 566/88 E.3c). Umgehungen, die auf ungenügende Kontrollmöglichkeiten bezüglich der Ausschreibung zurückzuführen sind, können praktisch ausgeschlossen werden. Ausserdem sind unrichtige oder unvollständige Angaben der Gesuchsteller von rigorosen strafrechtlichen Folgen bedroht.

4. Die Ausschreibung dient in einem gewissen Mass der Verhinderung von Spekulation, in erster Linie hat sie aber dem mit der Lex Koller verfolgten Nebenzweck zu dienen, ausländisches Grundeigentum in Schweizer Hände zurückzuführen. Die Aussichten auf einen Rückkauf durch nichtbewilligungspflichtige Personen sind überregional besser. Wenn mit der zusätzlichen Ausschreibung in einer Regionalzeitung als Nebeneffekt erzielt werden kann, dass in Einzelfällen einheimische Kaufinteressenten günstig eine Hauptwohnung erwerben können, ist das sicher zu begrüssen. Fraglich bleibt allerdings, ob die zur Diskussion stehenden Ferienwohnungen, die in der Regel kleine Nettowohnflächen aufweisen, als Hauptwohnungen geeignet sind.
Dessen ungeachtet hat das GIHA seine Praxis geändert und verlangt nunmehr die zusätzliche Ausschreibung in einer Regionalzeitung.

5. Mit der Aufhebung der Lex Koller fällt auch die rechtliche Grundlage weg, welche es der zuständigen Behörde ermöglicht, den Weiterverkauf einer Ferienwohnung vom vorgängigen Angebot zu einem günstigen Preis auf dem inländischen bzw. einheimischen Immobilienmarkt abhängig zu machen. Die Regierung sieht im Rahmen der geltenden Rechtsordnung keine Möglichkeit, auf kantonaler Ebene ein Ersatzinstrument einzuführen.

Datum: 19. Oktober 2007