In base alla pretesa giuridica di stime conformi al mercato, nel regolamento per le stime il Governo ha ridefinito il tasso di interesse sul capitale. Contrariamente alla vecchia prescrizione che veniva adeguata solo quando il tasso di interesse per le ipoteche subiva una modifica superiore ad un punto percentuale, le nuove disposizioni prevedono un adeguamento costante del tasso di interesse all'andamento del mercato. Questo modo di agire corrisponde anche alla prassi generale applicata nel settore delle stime.

Il tasso di capitalizzazione si compone del tasso base e di un supplemento per i costi di gestione. L'accertamento del supplemento avviene su base individuale secondo le raccomandazioni delle associazioni di categoria “Unione svizzera degli esperti cantonali in materia di stima di immobili” e “Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari”. Se si conoscono le spese effettive di gestione, giusta l'art. 24 del regolamento per le stime è possibile rinunciare alla determinazione dei supplementi e l'utile netto (vale a dire l'utile netto ricavato dalla pigione dedotte le spese di gestione) può essere capitalizzato unitamente al tasso di interesse sul capitale.

Al posto della disposizione sulle stime utilizzata fino al termine del 2001, in futuro le commissioni di stima dovranno basarsi sui tassi d'interesse correnti, che fungeranno da tasso di base, per le prime ipoteche della banca cantonale o della banca principale operante nel luogo in cui è ubicato l'immobile. I tassi di interesse variano a dipendenza del genere di oggetto e vengono applicati indipendentemente dalle possibilità finanziarie individuali del proprietario. L'Ufficio delle stime comunica alle commissioni di stima i tassi di capitale aggiornati e armonizzati, vale a dire accordati allo stato attuale degli interessi, garantendo così un'esecuzione uniformata.

Il nuovo metodo approvato dal Governo, basato su un adeguamento costante, corrisponde al principio ancorato all'art. 7 cpv. 4 del regolamento per le stime che prevede l'accertamento di valori di stima conformi al mercato. La rivendicazione delle promotrici e dei promotori del postulato, che chiedono tassi di capitalizzazione di mercato, sarà concretizzata appieno con il nuovo regolamento per le stime nel seguente modo.

I tassi di capitalizzazione contenuti nel vecchio regolamento per le stime si fondavano su un tasso di interesse base del 51/2 per cento e avrebbero dovuto subire un adeguamento in caso di cambiamento superiore all'1 per cento. Di conseguenza anche in caso di corretta applicazione dei tassi di capitalizzazione stabiliti nel vecchio regolamento, per la stima di case di abitazione si dovrebbe partire da un tasso di interesse base del 41/4 per cento, come in virtù del nuovo regolamento. Il nuovo sistema permette tuttavia di reagire più rapidamente alle oscillazioni del mercato dei tassi ipotecari e pertanto di tenere conto per esempio anche di un incremento minimo dei tassi di interesse. Il principio dell'applicazione del tasso ipotecario quale base per le valutazioni degli immobili trova la propria origine anche nel diritto di locazione, stando al quale una riduzione del tasso ipotecario produce sempre un adeguamento della pigione risp. del valore locativo proprio (art. 12 cpv. 1 dell'ordinanza sulla locazione e sull'affitto di locali d'abitazione e commerciali). Una contemporanea diminuzione del valore locativo e del tasso di capitalizzazione generano all'incirca il medesimo valore di rendimento. In linea di massima quindi solo un rincaro può influenzare il valore di rendimento, una dinamica che a sua volta risponde a principi economici.

Nel caso del tasso di conversione applicato soprattutto dalle casse pensioni si tratta di un'unità di misura di tecnica assicurativa. Il calcolo di questo tasso avviene con l'aiuto delle cosiddette basi tecniche che tengono conto della mortalità dei beneficiari di rendite di vecchiaia e delle vedove nonché di altri indicatori statistici. Il tasso di conversione applicato dalle casse pensioni non ha perciò alcun nesso con il tasso di capitalizzazione rilevante ai fini della stima del valore di rendimento di un immobile.

In sintesi il Governo non vede alcun motivo per modificare le disposizioni emanate e giustifica la propria posizione nel seguente modo:

a) la nuova ordinanza sulle stime ufficiali prescrive la stima di valori conformi al mercato e il nuovo regolamento per le stime concretizza questa esigenza utilizzando tassi di interesse sul capitale risp. tassi di capitalizzazione di mercato;
b) le rendite lorde e i tassi di conversione applicati dalle casse pensioni non sono per nulla connesse al tasso di capitalizzazione usualmente adottato per la stima di immobili. Questo tasso di capitalizzazione si compone del tasso di interesse sul capitale aggiornato e armonizzato e dei supplementi per le spese di gestione.

Il Governo respinge pertanto il postulato.

Data: 26. febbraio 2002