Gli immobili di proprietà del Cantone servono all'Amministrazione per adempiere i compiti statali (beni amministrativi) o costituiscono un investimento finanziario (beni patrimoniali). In occasione di ogni aumento dei beni patrimoniali o di ogni trasferi­mento nei beni patrimoniali, l'Ufficio edile cantonale (UE) calcola il valore a medio e a lungo termine dell'immobile in questione in conformità alla sua strategia di porta­foglio. A tale proposito si procede a una valutazione complessiva dei fondi, tenendo conto di diversi criteri e interessi dal punto di vista del Cantone (tra l'altro fabbisogno, potenziale, posizione, capacità di rendimento, rilevanza politica). Tale valutazione serve al Governo quale base importante per decidere se alienare o eventualmente demolire gli immobili oggetto dell'esame. La cessione a terzi di immobili di proprietà del Cantone che non vengono più utilizzati deve avvenire a valori di mercato, con­formemente a quanto prescritto dal diritto in materia di finanze. Il Governo decide in via definitiva in merito all'alienazione di beni patrimoniali (art. 34 cpv. 1 della legge sulla gestione finanziaria del Cantone dei Grigioni [LGF; CSC 710.100]).

L'area Cadonau di proprietà del Cantone è un insediamento composto da case monofamiliari sparse risalente al 1945 e situato nei pressi della Clinica Waldhaus di Coira. A seguito della valutazione dell'oggetto effettuata nel quadro della strategia immobiliare, da anni l'UE si limita a fare una manutenzione molto ridotta degli immo­bili in locazione e non effettua più degli investimenti incrementanti il valore. Stando alla perizia storico-architettonica, l'area è un insediamento interessante dal punto di vista edilizio e storico-sociale. È praticamente impossibile procedere a un ammoder­namento degli immobili secondo gli standard odierni perché la sostanza e la struttura edilizia sono insufficienti. Per questa ragione, grazie a una procedura a garanzia della qualità il Cantone intende individuare la soluzione migliore per l'area dal punto di vista urbanistico, valorizzando al contempo quest'ultima in modo ottimale.

La strategia immobiliare del Cantone dei Grigioni prevede inoltre che gli immobili e i fondi non più utilizzati che si trovano in buona posizione e che dispongono di poten­ziale o di valore strategico non vengano alienati, bensì solo ceduti in diritto di super­ficie a parti interessate. Sulla base di queste premesse, mediante un concorso per investitori a più livelli il Cantone attualmente sta cercando parti interessate intenzio­nate a rilevare in diritto di superficie l'area situata lungo la Cadonaustrasse.

In merito alla domanda 1: da una decina di anni i locatari vengono informati indivi­dualmente in merito alle intenzioni relative alla sovredificazione dell'area. I contratti di locazione contengono perciò una nota secondo la quale le case nel loro stato attuale vengono locate a prezzi vantaggiosi e non sono previste misure di risanamento perché nei prossimi anni l'insediamento verrà sostituito con una nuova sovredifica­zione. Nella primavera del 2019, l'UE ha svolto una manifestazione informativa in occasione della quale i locatari sono stati informati in merito all'imminente concorso per investitori e all'ulteriore procedura per quanto riguarda i contratti di locazione. 

In merito alla domanda 2: soddisfare le preferenze personali dei locatari non rientra tra gli obiettivi del concorso per investitori in corso. La procedura di pubblico con­corso ha l'obiettivo di sviluppare una soluzione di sovredificazione caratterizzata da un'architettura di alta qualità e da una strategia urbanistica e di realizzazione di inse­diamenti di carattere esemplare nonché, a queste condizioni, di cedere il diritto di superficie al miglior offerente. Ciò permette di tenere sufficientemente conto della re­sponsabilità del Cantone sotto il profilo della cultura edilizia e delle prescrizioni del diritto sulla gestione finanziaria. 

In merito alla domanda 3: non sono stati definiti degli obiettivi per quanto riguarda la quota di abitazioni in locazione o la determinazione della pigione. Prescrizioni di questo genere sono rilevanti direttamente per il canone del diritto di superficie e si pongono in contrasto con il diritto vigente in materia di finanze. Inoltre non esiste alcuna base legale che autorizzi o addirittura obblighi il Cantone a finanziare la costruzione di abitazioni a scopo di utilità pubblica.  

In merito alla domanda 4: l'investitore proporrà le abitazioni dell'insediamento da rea­lizzare sul mercato immobiliare. Chiunque è libero di candidarsi per un apparta­mento. Non vi sono restrizioni. Di conseguenza una prescrizione che preveda l'obbligo di presentare un contratto di locazione ai locatari attuali risulta obsoleta.

29 agosto 2019