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Häufige Fragen

Werte 

Neuwert

Der Neuwert entspricht den heutigen Kosten für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus am gleichen Standort.

Zeitwert

Der Zeitwert entspricht dem Neuwert abzüglich der Wertminderung, die infolge Alter, Abnützung, Witterungseinflüsse, Bauschäden, Baumängel oder durch andere Gründe eingetreten ist.

Realwert (Sachwert)

Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den für die Erstellung nötigen Vorbereitungsarbeiten, Umgebungsarbeiten sowie den Baunebenkosten zuzüglich des Landwerts.

Mietwert

Als Mietwert gilt der Mietzins ohne Nebenkosten, welcher jährlich für die Benützung von Grundstücken und baulichen Anlagen erzielbar ist. Inhalt des Mietwertes ist die Summe der erzielbaren Erträge für eigen- oder fremdgenutzten Räume und Anlagen.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist der Mietwert von selbstgenutzten Nutzungseinheiten (Räume) und somit der Betrag, der bei Vermietung unter normalen Verhältnissen an unabhängige Dritte erzielt werden könnte.

Ertragswert

Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Ertrag der nutzbaren Vermögenswerte. Er errechnet sich aus den Erträgnissen von Gebäuden, überbauten Grundflächen und betriebsnotwendigem Umschwung.

Ertragswert = Nettomietertrag x 100 : Kapitalisierungssatz

Verkehrswert

Der Verkehrswert entspricht den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen.

Steuerwert

Für die Ermittlung des Steuerwertes sind Ertrags- und Verkehrswert massgebend. Die Gewichtung der beiden Werte richtet sich nach dem Steuergesetz. Die geltende Praxis lautet wie folgt:

Wohnhäuser, Geschäftshäuser und Eigentumswohnungen:
Steuerwert = (2 x Ertragswert + 1 x Verkehrswert) : 3

Werkstattgebäude und Lagerhallen:
Steuerwert = (Ertragswert + Verkehrswert) : 2

Ausserkantonale Liegenschaftsbesitzer setzen bei der Steuererklärung den Steuerwert ihrer Liegenschaft nach den Regeln des Kantons Graubünden ein.

Landwert

Der Landwert entspricht den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen.

Investition

Für die Wertermittlung sind sämtliche Investitionen anzugeben. Eine Unterscheidung zwischen wertvermehrend und werterhaltend wird durch den Bewertungsexperten vorgenommen. 

Kapitalisierungssatz

Der Kapitalisierungssatz ist der Prozentsatz, mit welchem der Ertragswert aus dem Nettomietertrag errechnet wird. Er setzt sich zusammen aus dem Kapitalzinssatz und den prozentualen Zuschlägen der Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhalts- und Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibungen).

Kubische Berechnung

Die kubische Berechnung dient zur Überprüfung der Baukosten. Das Volumen der Gebäude wird bei Neubauten nach der Schweizer Ingenieur- und Architektenverein (SIA) Norm 416 ermittelt. Ältere Gebäude sind entweder nach SIA 116 oder 416 ermittelt.

Nettowohnfläche

Die Nettowohnfläche umfasst die bewohnbare Fläche aller Innenräume inklusive Treppen, Flur, Gänge etc. Nicht dazu gehören die Flächen von Aussentreppen, Balkone, Terassen, Keller- sowie Estrichräume. Bei Dachschrägen wird die Fläche ab einer Raumhöhe von 150 cm berücksichtigt.

Vollmachten

Vollmacht

Gebühren

Die entrichtende Gebühr beträgt minimal 150 Franken und maximal 25'000 Franken pro Grundstück. Für Stockwerkeinheiten beträgt die Gebühr minimal 30 Franken und maximal 25'000 Franken.

Für den Gebührenanteil ab 5'000 Franken wird ein Rabatt von 25 Prozent gewährt.

Die Gebühr wird berechnet gemäss VAIB Art. 37.

Verrechnung von Kopien

Der administrative Aufwand für das Kopieren von Akten wird verrechnet. Es gelten folgende Verrechnungsansätze:

  • Kopien der Schätzungseröffnungen: Fr. 30.- pro Grundstück;
  • Kopien der Schätzungsunterlagen: Fr. 50.- pro Grundstück;
  • Kopien von Unterlagen aus dem Staatsarchiv: Fr. 80.- pro Grundstück;

Werden Unterlagen für mehr als drei Grundstücke benötigt, wird ab dem vierten Grundstück nur noch die Hälfte verrechnet.
Beispiel: Schätzungsunterlagen von 5 Grundstücken: 3 x Fr. 50.- + 2 x Fr. 25.- = Fr. 200.-

Akteneinsicht und -herausgabe

Auf Gesuch werden Kopien der Schätzungsunterlagen ausgehändigt:

  • an die Eigentümerinnen und Eigentümer auf mündliches oder schriftliches Verlangen;
  • an Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger (neue Eigentümer). Eine Schätzung entfaltet auch gegenüber neuen Eigentümern einer Liegenschaft Rechtswirkung, solange diese Verfügung nicht durch eine neue Schätzung abgelöst wird;
  • an Dritte, z. B. Banken oder Rechtsanwälten gegen Vorweisung einer aktuellen Vollmacht des Eigentümers.

Rechtsmittel

Im Einspracheverfahren ist der elektronische Schriftverkehr nicht rechtsgültig. Die Einsprache ist beim Amt für Immobilienbewertung, Amtsleitung, Hartbertstrasse 10, 7001 Chur, einzureichen.

Einsprachebefugt sind Eigentümer und Eigentümerinnen oder bei Stockwerkeigentum die Verwaltung für die Liegenschaft als Ganzes, innerhalb von 30 Tagen seit der Mitteilung. Diese Frist ist gesetzlich festgelegt und kann nicht erstreckt werden. Die Rechtsschrift hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist unterzeichnet im Original mit den entsprechenden Beweismitteln einzureichen. Bitte beachten Sie, dass es beim Miteigentum die Unterschriften der Mehrheit der Eigentümer, die zugleich den grössten Teil der Sache vertreten, benötigt. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben die Rechtsschrift unterzeichnen oder den Erbvertreter bevollmächtigen.

Falls Sie sich von einer Drittperson vertreten lassen, ist der Rechtsschrift eine Vertretungsbefugnis/Vollmacht im Original unterzeichnet beizulegen.